Aufgrund seiner positiven wirtschaftlichen Sonderstellung in Europa ist der deutsche Markt bei Investoren weiterhin sehr gefragt. So stufen 90 Prozent der befragten Investoren den deutschen Investmentmarkt für Handelsimmobilien im europäischen Vergleich als überdurchschnittlich attraktiv ein.
Gegenüber dem Vorjahr (87 Prozent) ist dies nochmals ein leichter Anstieg. Als Begründung werden an erster Stelle der positive gesamtwirtschaftliche Rahmen und die Stabilität des deutschen Einzelhandels genannt. Dies ist ein Auszug der Ergebnisse des Hahn Retail Real Estate Reports 2013/2014, der in Kooperation mit CBRE und GfK GeoMarketing erstellt wurde.
Fachmarktzentren und innerstädtische Geschäftshäuser gewinnen an Bedeutung
Gemäß den Berechnungen von CBRE konnten innerhalb des Segments der Handelsimmobilien Fachmärkte/Fachmarktzentren und Geschäftshäuser in 1a-Lagen ihren Anteil am Investmentmarkt in den vergangenen 18 Monaten vergrößern. Der Marktanteil der High Street-Immobilien erhöhte sich von 28,5 Prozent in 2011 auf 34,1 Prozent in der Periode 2012 bis H1/2013. Bei Fachmärkten/Fachmarktzentren erhöhte sich der Marktanteil von 24,8 Prozent auf 29,4 Prozent. Shopping-Center reduzierten im selben Zeitraum ihren Anteil von 44,6 Prozent auf 33,1 Prozent. Diese Tendenz spiegelt sich auch in der Expertenbefragung wider. So gaben 70 Prozent der Investoren an, in der näheren Zukunft auf Fachmarktzentren einen starken Fokus zu legen (Vorjahr: 60 Prozent). 60 Prozent nannten Geschäftshäuser in 1a-Lagen (Vorjahr: 13 Prozent) und nur 30 Prozent Shopping-Center (Vorjahr: 50 Prozent).
Mittelstädte werden beliebter
Die Investoren setzen weiterhin überwiegend auf die Metropolregionen und Großstädten. Regionalzentren bzw. B- Standorte gewinnen aber zunehmend an Bedeutung. Auch die deutschen Mittelstädte bieten sehr gute Investitionschancen, insbesondere im Einzelhandelssegment. Der Handel entdeckt diese Regionen bei seiner Expansion teilweise neu und beseitigt weiße Flecken auf der Landkarte, wie GfK GeoMarketing in einem Exkurs ausführt. Zudem bieten Mittelstädte für Investoren ein oftmals deutlich attraktiveres Renditeniveau. Die Immobilienakteure scheinen sich diesen Überlegungen anzuschließen. So geben bei der Hahn-Expertenbefragung der Immobilieninvestoren immerhin rund 37 Prozent an, dass für sie Mittelstädte mit einer Einwohnerzahl von 70.000 bis 100.000 im Fokus stehen. Im Vorjahr vertraten lediglich 17 Prozent diese Auffassung.
Stabile Renditeentwicklung und weiter Kaufinteresse
Beim Blick in die Zukunft schätzen rund zwei Drittel der Investoren, dass sich das Transaktionsvolumen am Handelsimmobilien-Investmentmarkt Ende 2013 in etwa auf dem Vorjahresniveau eingependelt haben wird. Das andere Drittel schätzt, dass das Volumen trotz eines gedämpften Auftakts den Wert von 2012 übertreffen wird. Die Investoren rechnen dabei weiterhin mit stabilen bis leicht steigenden Immobilienpreisen. Der Anteil der Investoren, der von einem Rückgang der Renditen in 2013 ausgeht, liegt bei 27 Prozent (Vorjahr: 10 Prozent). Es überwiegen mit 70 Prozent die Anleger mit stabilen Renditeerwartungen (Vorjahr: 87 Prozent). Wie schon 2012 rechnet auch dieses Jahr kaum einer der Investoren mit steigenden Renditen bzw. mit Kaufpreisrückgängen (3 Prozent). So beabsichtigen vielmehr 33 Prozent der befragten Investoren, weiter zuzukaufen (Vorjahr: 60 Prozent). 14 Prozent wollen verkaufen (Vorjahr: 13 Prozent).
Handel optimistisch - trotz Stagnation bei der Verkaufsfläche überwiegen die Expansionstendenzen
38 Prozent der im Rahmen des Hahn Retail Real Estate Reports 2013/2014 befragten Handelsexperten erwarten für das zweite Halbjahr 2013 steigende Umsätze (Vorjahr: 58 Prozent) für ihre Branche. Rund 52 Prozent (Vorjahr: 40 Prozent) rechnen mit stabilen Umsätzen. Die gegenüber dem Vorjahr leicht zurückgenommenen Erwartungen dämpfen den Expansionsdrang der Akteure bisher nicht. 65 Prozent der befragten Händler planen bis zum Jahresende mehr Standorte als im Vorjahr realisiert zu haben. Rund 38 Prozent der befragten Einzelhändler sehen in ihrer Branche eine steigende Flächennachfrage für die kommenden 12 Monate. Einen Rückgang erwarten nur 18 Prozent. Damit scheint sich mit dem in 2012 erstmals seit über zehn Jahren aufgetretenen marginalen Verkaufsflächenrückgang (-0,2 Prozent), der überwiegend auf Sondereffekte wie Schlecker zurückzuführen ist, noch keine nachhaltige Trendwende anzudeuten. Besonders expansionsfreudig zeigen sich die Branchen Drogerie und Lebensmittel. Hier geben 100 bzw. 50 Prozent der befragten Unternehmen an, dass sie zukünftig mit einer steigenden Flächennachfrage rechnen.
Zukunftstrends demographischer Wandel und E-Commerce
Der demographische Wandel wird als sehr bedeutender Einflussfaktor für die Zukunft angesehen. So stufen ihn 70 Prozent der Investoren bzw. 53 Prozent der Vertreter des Einzelhandels als wichtiges Zukunftsthema ein. Die Themen ,,Entwicklung des Konsums' und ,Konkurrenz durch den Online-Handel' haben gegenüber der letztjährigen Untersuchung an Bedeutung gewonnen. Beleuchtet man die Diskussion um den Online-Handel etwas genauer, so zeigt sich, dass die Investoren auch weiterhin Vertrauen in Einzelhandelsimmobilien als Anlageobjekt haben. Speziell attraktive Immobilienkonzepte an guten Standorten werden sich aus Sicht der meisten Anleger (rund 94 Prozent) auch zukünftig noch im Wettbewerb behaupten können. Klassische Warenhäuser und Shopping-Center werden von rund 67 bzw. 64 Prozent als die Immobilientypen angesehen, die von der wachsenden Konkurrenz durch den Online-Handel am ehesten betroffen sein werden. Weniger als die Hälfte (ca. 47 Prozent) der Interviewpartner erwarten, dass der E-Commerce spürbare Auswirkungen auf Fachmarktzentren haben wird. SB-Warenhäuser (17 Prozent) und Geschäftsobjekte in 1a-Lagen (3 Prozent) sind nach Auffassung der Befragten hingegen auch zukünftig kaum beeinträchtigt.
Hahn Retail Real Estate Report 2013 / 2014
Die Hahn Gruppe veröffentlicht den jährlich erscheinenden Hahn Retail Real Estate Report 2013 / 2014 bereits in seiner achten Auflage. Der Marktbericht wurde in Kooperation mit CBRE und GfK GeoMarketing erstellt. Der Retail Real Estate Report beschreibt die aktuellen Entwicklungen und die wichtigsten Trends im deutschen Einzelhandel und im Investmentmarkt für Handelsimmobilien. Im Rahmen des Reports führt die Hahn Gruppe eine Expertenbefragung bei 40 Expansionsverantwortlichen des großflächigen Einzelhandels sowie 30 Entscheidungsträgern von institutionellen Immobilieninvestoren durch. Die befragten Handelsunternehmen sind führende Akteure des großflächigen Einzelhandels und erzielen zu 60 Prozent einen Jahresumsatz von mehr als 1 Mrd. Euro. Bei den befragten Investoren von Handelsimmobilien handelt es sich beispielsweise um Immobilienfonds, Immobilien Aktiengesellschaften, Versicherungen und Finanzierungsbanken. Rund die Hälfte der teilnehmenden Investoren verwaltete ein Immobilienvermögen von über 3 Mrd. Euro.
Der Hahn Retail Real Estate Report 2013 / 2014 ist unter www.hahnag.de im Download erhältlich.
Quelle: HAHN Immobilien-Beteiligungs AG
