Firmennachricht • 25.09.2013

Untersuchung über Fachmarktmieten

Immobilie und Einzugsgebiet entscheidend

Wie in allen Bereichen der Immobilienbranche, kann auch für Fachmärkte keine bundesweit „einheitliche“ Miete definiert werden. Feststellbar ist jedoch, dass sich die aus den Lageunterschieden ergebenden Mietpreisspannen im Fachmarktbereich bei weitem nicht so hoch liegen, wie dies bei Einzelhandelsbetrieben in 1a-Lagen der Fall ist.

Dies geht aus einer bundesweiten Untersuchung der IPH Handelsimmobilien hervor. Während die Miethöhe im Innenstadtbereich überwiegend durch die Passantenfrequenz sowie die Lagequalität (1a-, 1b- oder 2er-Lage) determiniert wird, orientieren sich die Mietpreisspannen im Fachmarktbereich hauptsächlich am potentiellen Einzugsgebiet. Eine Lagedifferenzierung in "Ballungsraum" und "ländlichem Raum" kann nur insoweit als grobe Differenzierung gelten, als auch die Einzugsgebiete in der Regel unterschiedlich groß sind.

Im Allgemeinen lässt sich festhalten, dass die Mietpreise in Ballungsräumen aufgrund größerer Einzugsgebiete tendenziell etwas höher liegen als in ländlich strukturierten Bereichen. Mietpreisunterschiede sind aber auch auf Landesebene zu beobachten: die Neuen Bundesländer weisen tendenziell niedrigere Mieten auf als die alten Bundesländer. Darüber hinaus sind die Mieten im Süden der Bundesrepublik in der Regel höher als im Norden. Beides ist wiederum auf ein tendenziell geringeres Marktvolumen im jeweiligen Einzugsgebiet in den Neuen Bundesländern bzw. im Norden der Republik zurückzuführen.

Während in den 1a-Lagen bedeutender Metropolen Ladengeschäfte auch aus Prestigegründen angemietet werden, spielt dieses Anmietungsmotiv in Fachmarktzentren grundsätzlich keine Rolle. Hier errechnen sich die maximalen Mieten als Prozentsatz aus dem zu erwartenden bzw. bei Bestandsobjekten aus dem realisierten Umsatz. Eine qualifizierte Einschätzung des zu erwartenden Umsatzes ist hierbei nur durch eine fundierte Standortanalyse möglich. Im Einzelnen hängt hier die Umsatzerwartung bzw. die Miethöhe von zahlreichen Standortfaktoren wie beispielsweise der Zentralität und Kaufkraftkennziffer, dem Einzugsgebiet, der Wettbewerbssituation, der Erreichbarkeit sowie der Sichtanbindung des Fachmarktes ab. Aber auch der Branchenmix bzw. die Betreiberqualität der übrigen Einzelhandelsunternehmen kann sich erheblich auf die Miethöhe oder Zahlungsbereitschaft potentieller Mieter in einem Fachmarktzentrum auswirken.

Daraus lässt sich ableiten, dass jede einzelne Branche für ein und dasselbe Objekt oder denselben Standort zu einer abweichenden Standortbeurteilung, Umsatzerwartung und somit auch zu unterschiedlichen Mietansätzen kommt. Zudem spielt bei der Mietpreisfindung auch der Ausbauzustand eine erhebliche Rolle. Abweichungen von den Standardbaubeschreibungen der Betreiber werden häufig als Argumentationsgrundlage für eine geringere Miete herangezogen. Umgekehrt erhöhen Luxusausstattungen nicht notwendigerweise den Mietpreis, sondern können aufgrund eines dadurch entstehenden höheren Wartungsaufwands und der damit verbundenen höheren Nebenkosten sogar zu einer niedrigeren Miete führen.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die tatsächliche Miethöhe auf jeden Betreiber und auf den jeweiligen Standort individuell angepasst werden muss. Letztendlich ist die Miete bzw. ein Auf- oder Abschlag von einer Agglomeration selbst abhängig. Gelingt es dem Investor namhafte Ankermieter für sein Objekt bzw. seinen Standort zu gewinnen, hat dies "automatisch" höhere Umsatzerwartungen und damit eine höhere Zahlungsbereitschaft seitens der Frequenznutzer zur Folge.

Quelle: IPH Handelsimmobilien

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