News • 24.10.2018

Einzelhandel verteidigt Platz 2

Fachmarktverkäufe dominieren mit fast der Hälfte der Deals

Einkaufswagen; Copyright: panthermedia.net/gyn9037
Quelle: panthermedia.net/gyn9037

Das Transaktionsgeschehen am deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien hat nach einem ruhigen ersten Halbjahr im dritten Quartal deutlich an Dynamik gewonnen. Nach Angaben von Colliers International wurden in den ersten neun Monaten dieses Jahres 7,6 Milliarden Euro Transaktionsvolumen registriert. Damit ist das starke Vorjahresergebnis von 7,7 Milliarden Euro fast eingeholt. Allein 4 Milliarden Euro und damit über die Hälfte des diesjährigen Volumens wurden in den vergangenen drei Monaten erzielt. Der Marktanteil von Einzelhandelsimmobilien am gesamten gewerblichen Investmentmarkt lag Ende September bei 18 Prozent und nahm erneut Rang 2 hinter Büroimmobilien ein, die es auf 47 Prozent brachten.

Kaufhof-Übernahme nicht nur hinsichtlich Gesamtvolumens marktprägend

Matthias Leube, CEO bei Colliers International: „Marktprägend, nicht nur hinsichtlich des Volumens von knapp 2 Milliarden Euro, war die seit längerem erwartete Fusion von Karstadt und Kaufhof.“ In diesem Zusammenhang fand die anteilige Übernahme eines Pakets aus 41 Kaufhof-Warenhäusern, die sich im Besitz eines Joint Venture mit der kanadischen Hudson’s Bay Company an der Spitze befanden, sowie weiteren 18 Objekten von Galeria Kaufhof durch die Signa Prime Selection aus Österreich statt. „Dabei handelt es sich auch Asset-Klassen-übergreifend um die bislang größte Transaktion des laufenden Jahres“, so Leube.

Mit diesem Megadeal, der ein Viertel des Investmentvolumens im Einzelhandelssegment ausmacht, schnellte der Portfolioanteil auf 54 Prozent empor und erreichte ein Volumen von 4,1 Milliarden Euro. Einzelkäufe lagen entsprechend bei 46 Prozent bzw. 3,5 Milliarden Euro. Der Anteil ausländischen Kapitals nahm ebenfalls deutlich an Bedeutung zu und machte im Berichtszeitraum mit 3,6 Milliarden Euro einen Anteil von 47 Prozent aus. Das sind 11 Prozentpunkte mehr als im Vorquartal und ebenfalls 11 Prozentpunkte mehr als im Jahr zuvor. Unter den ausländischen Kapitalgebern setzte sich Österreich mit 2,2 Milliarden Euro bzw. 28 Prozent Marktanteil an die Spitze, gefolgt von den USA mit 474 Millionen Euro bzw. 6 Prozent und der Schweiz mit 184 Millionen Euro bzw.2 Prozent.

Bei den Käufergruppen haben Immobilien AGs, zu denen Signa zählt, mit 2,5 Milliarden Euro bzw. 33 Prozent Marktanteil die offenen Immobilienfonds (1,4 Milliarden Euro bzw. 19 Prozent) als stärkste Investorenbranche abgelöst. Diese zählen - neben Asset Managern (1,0 Milliarden Euro bzw. 14 Prozent) - aufgrund des hohen Liquiditätsdrucks im anhaltenden Niedrigzinsumfeld weiter zu den TOP 3 Anlegergruppen. Auf der Verkäuferseite haben sich Opportunity Fonds, wie das Joint Venture, das hinter dem Kaufhaus-Deal steht, mit 25 Prozent vor die offenen Immobilienfonds mit 15 Prozent geschoben.

Fachmärkte bzw. Fachmarktzentren dominieren nach Anzahl der abgeschlossenen Deals

Zu den deutlichsten Strukturverschiebungen kam es bei den Betriebstypen. Durch den Warenhaus-Deal dominiert volumenmäßig die Kategorie der Geschäftshäuser deutlich mit 52 Prozent und verweist Fachmärkte mit 28 Prozent und Einkaufszentren mit 20 Prozent auf die Plätze. Diese Verteilung überdeckt allerdings zwei Trends: Zum einen den Angebotsmangel, der eine ungebrochen hohe Nachfrage nach Fachmärkten bzw. Fachmarktzentren mit Lebensmittelschwerpunkt einschränkt, zum anderen überdenkt immer mehr Kapital im Umfeld des Onlinehandels seine Strategie im Einzelhandel.

Betrachtet man die Auswertung für die drei Einzelhandelsformate nach Anzahl der Deals, so wurde genau die Hälfte aller Transaktionen im Segment Fachmärkte/Fachmarktzentren registriert, 30 Prozent im Highstreet-Segment und 20 Prozent in der Kategorie Einkaufszentren.

Da ein Großteil des Kaufhof-Pakets in B- und C-Städten zu finden ist, hat sich bei der räumlichen Fokussierung auf Standorte außerhalb der TOP 7 keine große Veränderung ergeben. Zwischen Januar und September 2018 entfielen zwei Drittel des Kaufvolumens auf Standorte abseits der sieben Investmentzentren.  

Konsolidierung der Spitzenrenditen 

Die Renditen haben sich auch in den vergangenen drei Monaten kaum bewegt, was letztlich auch eine Folge des Produktmangels ist. Dieser ist im Einzelhandelssegment generell ausgeprägter als beispielsweise im Bürobereich. „Für Objekte ab 20 Millionen Euro aufwärts, die sich in frequenzstarken Lagen befinden und einen Lebensmittler als Ankermieter haben, sind prinzipiell noch Preissteigerungen möglich. Vor allem Shopping Center, die aufgrund von Größe oder Lage nicht am Markt dominant sind bzw. kleinere Center, die nicht food-anchored sind, erleben Preisabschläge.

Für solche Einkaufszentren ist es wichtig, neue Konzepte zu entwickeln, um sie zu stabilisieren. Anders als bei Büroobjekten sind die Aussichten auf Mietsteigerungen im Einzelhandel generell stark eingeschränkt“, beobachtet Leube. Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in 1a-Lagen der sieben Investmentzentren Deutschlands liegen Stand Ende September zwischen 2,80 Prozent (München, Frankfurt) und 3,30 Prozent (Düsseldorf, Köln). Einkaufszentren liegen im Schnitt bei 4,50 Prozent. Bei der Suche nach auskömmlicher Verzinsung bleiben somit Fachmärkte bzw. Fachmarktzentren angesichts einer Rendite von z.T. deutlich über 5 Prozent und einem soliden Cash-Flow in den Augen der meisten Anleger hoch im Kurs.

Ausblick: Angesichts bevorstehender Großdeals Transaktionsvolumen von 10 Milliarden Euro zum Jahresende realistisch

„Nach dem starken Quartalsergebnis ist der Weg für das Erreichen der 10-Milliarden-Euro Marke zum Jahresende 2018 bereitet. Mit dem angekündigten Verkauf der SB-Warenhauskette real durch Metro ist auch bereits ein weiteres überregionales Großportfolio am Markt platziert worden, das voraussichtlich spätestens Anfang nächsten Jahres ergebniswirksam wird. Auch steht der deutsche Einzelhandel angesichts Rekordbeschäftigung, hoher Konsumbereitschaft und steigendem Einzelhandelsumsatz selbst im stationären Handel unter positiven Vorzeichen, so dass die Attraktivität des Segments ungebrochen hoch bleibt. Zusammen mit unseren Kunden entwickeln wir im Zuge des Umbruchs im Einzelhandel Ideen, um deren Immobilien zukunftsfähig zu machen“, so Leube.

Quelle: Colliers International Deutschland

Weitere Beiträge zum Thema:

Beliebte Beiträge:

Thumbnail-Foto: Was kauft die Welt?
16.12.2019   #Online-Handel #E-Commerce

Was kauft die Welt?

Online-Modesuchmaschine Lyst zeigt Trends im Online-Einkaufsverhalten

Hochwertige und zeitgemäße Mode: Über die Suchmaschine Lyst findet der Onlinekäufer Artikel führender Marken und erfährt alles über aktuelle Fashion-Must-haves. iXtenso sprach mit Eva Lindner, Leitung Marketing ...

Thumbnail-Foto: Fünf Trends, die 2020 für den Sicherheitssektor von Bedeutung sind...
10.01.2020   #Videoüberwachung #Messe-Special EuroShop 2020

Fünf Trends, die 2020 für den Sicherheitssektor von Bedeutung sind

KI und Cybersecurity in der Netzwerk-Video-Branche

Besonders zu Beginn eines Jahres schweift der Blick gerne in die Zukunft, um Themen, Entwicklungen und Tendenzen zu prognostizieren. Dezentrale Datenverarbeitung in der KI und Cybersecurity sind laut Axis Communications zwei der wichtigsten Themen, ...

Thumbnail-Foto: Reflexis auf der EuroShop 2020
29.01.2020   #Personalmanagement #Personaleinsatzplanung

Reflexis auf der EuroShop 2020

Zukunft im Einzelhandel intelligent gestalten

Reflexis Systems, führender Anbieter von intelligenten Workforce-Management- und Aufgabenmanagement-Lösungen für filialisierte Einzelhändler, Gastronomen, Hotels und Banken, präsentiert sein umfassendes Lösungsportfolio ...

Thumbnail-Foto: Massentaugliche App für digitale Kassenzettel...
30.01.2020   #Kassen #Kassensoftware

Massentaugliche App für digitale Kassenzettel

Bremer Unternehmen entwickelt App für papierlose Kaufbelege

Geht es im Einzelhandel, um den Kaufbeleg, ist der klassische Kassenbon nach wie vor das Mittel der Wahl. Diese werden zumeist aufgesundheitsschädlichem Thermopapier gedruckt – einem Material, das die EU ab 2020 aufgrund seiner ...

Thumbnail-Foto: ISE 2020: Making Deeper Connections
21.11.2019   #Digital Signage #Video

ISE 2020: Making Deeper Connections

Die ISE kehrt 2020 mit einem Programm zurück, das Endkunden und Channel-Experten der AV-Branche begeistern wird

Am Dienstag, 11. Februar 2020, kehrt die Integrated Systems Europe – die weltweit größte Messe für AV- und Systemintegration - zum RAI Amsterdam zurück. Die Eröffnungszeremonie findet um kurz vor 10:00 Uhr statt und ...

Thumbnail-Foto: Reflexis stellt Filialkommunikation in den Fokus der EuroShop...
24.01.2020   #Personalmanagement #Digitalisierung

Reflexis stellt Filialkommunikation in den Fokus der EuroShop

Zwei Engpässe mit einer Plattform beseitigen: Reflexis One™ optimiert Aufgabenmanagement und Personaleinsatz

Das Beste aus Realtime-Filialkommunikation und Workforce Management herausholen: Reflexis Systems, stellt seine einzigartige Reflexis ONE™ Plattform in den Fokus des Messeauftritts auf der EuroShop 2020 (Halle 6, Stand G03), vom 16. bis ...

Thumbnail-Foto: Mobil mit Mehrwert
01.02.2020   #E-Commerce #Kassen

Mobil mit Mehrwert

Händler-Apps machen Smartphone und Tablet zum Verkaufstool

Das Self-Checkout nicht gleich Self-Checkout ist und mobile Kasse nicht gleich mobile Kasse, zeigt das Hamburger Softwareunternehmen ROQQIO seinen Besuchern auf der diesjährigen EuroShop in Düsseldorf vom 16. – 20. Februar.Manch ...

Thumbnail-Foto: ARNEG GROUP: von Sharing Avenue zum Melting Pot...
09.12.2019   #Kühlmöbel #Messe-Special EuroShop 2020

ARNEG GROUP: von Sharing Avenue zum Melting Pot

Die Kultur des Teilens führt weit

Anlässlich der 20. EuroShop bringt die Arneg Gruppe ihre kosmopolitische Ausrichtung durch einen kaleidoskopischen Stand zum Ausdruck, in dem das Konzept des Teilens die virtuose Fusion von Kompetenzen, Erfahrungen und Visionen offenbart, aus ...

Thumbnail-Foto: Kompakt gesichert
17.01.2020   #Sicherheit #Messe-Special EuroShop 2020

Kompakt gesichert

Eine neue Sicherungsantenne speziell für Convenience Stores

Warensicherung ist für Händler ein wichtiges Thema. In großen Supermärkten und Bekleidungsgeschäften stehen am Ein- beziehungsweise Ausgang EAS-Antennen. In kleineren Läden wie Convenience Stores wird das aus ...

Thumbnail-Foto: Studie: Digitalisierung im Lebensmitteleinzelhandel...
05.11.2019   #stationärer Einzelhandel #Digitalisierung

Studie: Digitalisierung im Lebensmitteleinzelhandel

In gut jedem zweiten Supermarkt fehlen noch die technischen Voraussetzungen

Obwohl der Lebensmitteleinzelhandel das Potenzial längst erkannt hat, geht es mit der Digitalisierung doch langsamer voran als geplant. Ein wichtiger Grund: In 54 Prozent der Supermärkte fehlt es offenbar noch an den technischen ...

Anbieter

LODATA Micro Computer GmbH
LODATA Micro Computer GmbH
Karl-Arnold-Str. 5
47877 Willich
POS TUNING Udo Voßhenrich GmbH & Co KG
POS TUNING Udo Voßhenrich GmbH & Co KG
Am Zubringer 8
32107 Bad Salzuflen
CCV Deutschland GmbH
CCV Deutschland GmbH
Gewerbering 1
84072 Au i.d.Hallertau
SALTO Systems GmbH
SALTO Systems GmbH
Schwelmer Str. 245
42389 Wuppertal
ROQQIO Commerce Solutions GmbH
ROQQIO Commerce Solutions GmbH
Harburger Schloßstraße 28
21079 Hamburg
Epson Deutschland GmbH
Epson Deutschland GmbH
Otto-Hahn-Straße 4
40670 Meerbusch
Axis Communications GmbH
Axis Communications GmbH
Adalperostraße 86
85737 Ismaning
ARNEG S.p.A.
ARNEG S.p.A.
Via Venezia, 58
35010 Marsango di Campo San Martino/PD
Reflexis Systems GmbH
Reflexis Systems GmbH
Kokkolastr. 5-7
40882 Ratingen