Herr Wotruba, welche Daten werden für die Flächenbedarfsprognose mit „e-Impact“ erhoben?
Bei der Bewertung eines Standortes mit „e-Impact“ prüfen wir direkt vor Ort die vorhandene Verkaufsfläche inklusive aktuell leer stehender Handelsimmobilien. Als nächstes sehen wir uns die Stadt an, in der die zu prüfende Immobilie liegt. Besonders wichtig für den zukünftigen Flächenbedarf des Einzelhandels ist dabei die Entwicklung der Einwohnerzahl. In Regionen, in denen die Bevölkerung auch heute noch wächst, können die durch den eCommerce verursachten Umsatzrückgänge im stationären Handel oft durch die wachsende Zahl potentieller Kunden aufgefangen werden. Zusätzlich bestimmen wir die Einzelhandelszentralität, also wie attraktiv der Einzelhandel in einer Stadt für das direkte Umland ist, sowie die Bevölkerungsdichte. Denn je dichter eine Stadt oder Region bevölkert ist, desto besser kann der stationäre Handel seine räumliche Nähe zu den Kunden ausspielen.
Welche Eigenschaften sind bei der konkreten Immobilie wichtig für die Berechnung?
Wenn wir zum Beispiel ein bestimmtes Shoppingcenter betrachten, werden unter anderem vorhandene Parkmöglichkeiten, die verkehrstechnische Erschließung, Kopplungspotentiale im vorhandenen Branchenmix und die allgemeinen Kundenfrequenzen mit in die Berechnung einbezogen. Zusätzlich erfassen wir noch verschiedene Faktoren zur Bewertung der Objektqualität, wie zum Beispiel die vertikale Erschließung - also wie viele Fahrtreppen vorhanden sind - und die Flächenzuschnitte. Aus allen diesen Faktoren ergibt sich dann der „e-Impact-Factor“, der die aktuelle Ausgangssituation beschreibt. Diesen setzen wir mit verschiedenen Prognosen für die Entwicklung der Einzelhandelsbranche sowie der Entwicklung des Marktanteils des Onlinehandels in bestimmten Segmenten in Relation und können so den zukünftigen Flächenbedarf für eine bestimmte Lage bestimmen.
Welchen Zeitraum umfasst die Prognose maximal?
Wir haben uns hier auf einen Zeitraum von zehn Jahren festgelegt. Da Mietverträge bei Handelsimmobilien oft eine Laufzeit von zehn oder 15 Jahren haben, decken wir hiermit auch den Zeitraum ab, in dem der Händler sich entscheiden muss, ob und wie er die aktuell gemietete Fläche weiter nutzen möchte.
Was ist der Vorteil gegenüber anderen Prognosemethoden?
Natürlich gibt es auch einige andere Methoden, um den zukünftigen Flächenbedarf im Handel zu bestimmen. Die meisten lassen jedoch die Standortfaktoren außer Acht und verlassen sich bei ihren Prognosen ganz auf die Untersuchung der voraussichtlichen Marktanteile. Mit dem „e-Impact“ dagegen sind wir in der Lage, nicht nur pauschale Aussagen für verschiedene Branchensegmente zu treffen, sondern können den Flächenbedarf gezielt für einzelne Lagen bestimmen.
Die Entwicklung beim innerstädtischen Handel ist regional sehr unterschiedlich. Kleine Städte in Regionen mit schwindender Bevölkerung haben es natürlich schwerer. Das liegt aber nicht per se in der Konkurrenz durch den Onlinehandel begründet sondern in der mangelnden Kaufkraft und sinkenden Kundenzahl. Viele Händler in solchen Regionen müssen ihr Geschäft aufgeben, weil sie schlicht und ergreifend keinen Nachfolger mehr finden. Dementsprechend wird hier der Flächenbedarf in Zukunft weiter sinken. Bei Kleinstädten in wohlhabenden Regionen, in denen außerdem die Bevölkerung wächst, sind die Effekte aber naturgemäß nicht ganz so dramatisch.
Wie sieht es mit Shoppingcentern auf der „grünen Wiese“ aus? Diese leiden ja schon seit einiger Zeit unter einem Besucherrückgang…
Viele Kunden zieht es heute eher in die Innenstädte, denn sie sind nicht mehr bereit, für den Einkauf lange Fahrten auf sich zu nehmen. Daher werden auch die meisten neuen Center innerhalb der Städte eröffnet. Allerdings sind auch hier nicht alle außerhalb gelegenen Center gleichermaßen betroffen. Die ganz großen Center mit ihrem umfangreichen Angebot ziehen immer noch einige Kunden an. In Deutschland findet gerade eine Reurbanisierung statt: Insbesondere junge und etwas ältere Menschen ziehen wieder verstärkt in die Städte und Ballungszentren. Das bedeutet natürlich einen strukturellen Nachteil für Standorte auf der „grünen Wiese“. Die Effekte des eCommerce kommen hier noch verstärkend hinzu.
Und wie beeinflusst der eCommerce den Einzelhandel an Bahnhöfen und Flughäfen?
Dieses Handelssegment wird in Zukunft noch weiter wachsen und der Grund dafür ist einfach: Der Kunde kommt nicht in erster Linie zum Einkaufen, sondern weil ihn sein Weg ohnehin an den Läden vorbei führt. Die Mobilität in der Gesellschaft nimmt weiter zu - beste Voraussetzungen also für den Handel an diesen Standorten. Hier ergeben sich auch einige interessante Ansätze für neue Konzepte. In der Schweiz läuft beispielsweise gerade ein Pilotprojekt, bei dem der Kunde seinen täglichen Lebensmitteleinkauf vom Büro aus online bestellt und dann auf dem Weg nach Hause aus einem gekühlten Schließfach am Bahnhof abholen kann. Hier gibt es noch großes Wachstumspotential.
Welche Rolle spielen ehemalige Online-Pure-Player, die jetzt im Rahmen einer Multichannel-Strategie eigene Läden eröffnen, für den Flächenbedarf in der Stadt?
Online-Händler, die jetzt auch in den stationären Handel eintreten, werden nicht mehr in umfangreiche Filialnetze investieren und sich ihre Standorte eher in den großen Städten suchen. Wir rechnen damit, dass solche Händler 80 bis 100 Filialen eröffnen, natürlich abhängig vom eigenen Konzept und der angepeilten Zielgruppe. Aber auch mit dieser Größe tragen sie natürlich dazu bei, eventuellen Leerstand zu kompensieren.
Interview: Daniel Stöter, iXtenso.com
